Frågor, svar och checklistor

Ett underlag som visar om ni kan köpa nästa bostad innan ni sålt den nuvarande — byggt på era egna uppgifter, så att ni vet före ni lägger bud. Det visar vad ni kan köpa för, vad ni minst behöver få för den bostad ni säljer, och vad som blir kvar när allt är betalt.

Nej. Hemly är gratis för dig som privatperson, och kalkylen kräver ingen inloggning.

Nej. Hemly är ett verktyg för beslutsunderlag och varken mäklare, bank eller rådgivare. Vi förmedlar inga bostäder, lämnar inga lånelöften och säger inte om ni ska köpa eller vänta.

Hemly är ett räkneverktyg som tar fram ett beslutsunderlag — inte en rådgivare, bank eller mäklare. Vi räknar, men säger inte om ni ska köpa eller låna. Det beslutet är ert.

5–10 minuter. Det ni inte vet kan ni lämna tomt — kalkylen räknar ändå med försiktiga antaganden och säger var, så att ni kan komplettera senare. Svaren sparas, så ni kan avbryta och fortsätta en annan dag.

Köpkraften är det högsta pris ni kan betala för nästa bostad. Den räknas ur tre tak — ert kapital, skuldkvoten och månadskostnaden — och det lägsta av dem gäller.

Trygghetspriset gäller bostaden ni säljer: det lägsta försäljningspris som fortfarande lämnar den buffert ni vill ha kvar. Köpkraften säger hur högt ni kan gå, trygghetspriset hur lågt försäljningen får gå.

Ett tal mellan 0 och 100 som sammanfattar hur väl affären håller. Poängen väger sju delar: köpkraft, marginal, dubbelboende, kassaflöde, eget kapital, områdets läge och hushållets stabilitet.

Varje del redovisas i underlaget, så att poängen aldrig är en svart låda. Går affären inte ihop, eller räcker kontanterna inte till köpet, finns ett tak för hur hög poängen kan bli — och underlaget säger varför.

Era uppgifter delas bara med den bank eller mäklare ni själva väljer, och ni ser vad som skickas innan det går iväg. Ni samtycker separat för bank och för mäklare, och kan återkalla samtycket med ett klick.

Mäklaren ser aldrig lön, skulder eller vad som blir kvar varje månad. Banken ser aldrig trygghetspriset. Vi frågar aldrig efter personnummer, och allt raderas efter 90 dagar.

Mäklaren ser köpkraften, försprånget, prisintervallet ni siktar på, Hemly Score och hur säljbart läget är — det som behövs för att planera värdering och försäljningsstart. Mäklaren ser aldrig er lön, era skulder eller vad som blir kvar varje månad.

Banken ser kreditbilden: inkomst, skulder, kvar att leva på och skuldkvot, tillsammans med köpet, kapitalet och bufferten. Banken ser aldrig trygghetspriset.

Filtreringen sker innan något lämnar vår databas, inte i mottagarens webbläsare. Det mottagaren inte ska se skickas aldrig dit.

Minst 10 % av köpeskillingen. Sedan 1 april 2026 är bolånetaket 90 %, så resten måste vara egna pengar — sparande eller vinsten från bostaden ni säljer.

Kontantinsatsen är inte allt ni behöver ha i handen. Lagfart, pantbrev eller föreningens avgifter, flytt och en buffert kommer ovanpå, och skuldkvoten kan göra att banken vill se en större insats än lagkravet.

Handpenningen är den första delen av köpeskillingen. Den betalas när köpekontraktet skrivs, oftast till mäklarens klientmedelskonto, och är inte en extra kostnad utan dras av från det ni betalar på tillträdesdagen.

Den som säljer sin nuvarande bostad har ofta inte fått de pengarna ännu när kontraktet skrivs. Då behövs antingen eget sparande eller ett handpenningslån.

Lagfarten är beviset på att du äger en fastighet. Den söks hos Lantmäteriet efter köpet av villa, radhus på egen tomt eller fritidshus.

Den kostar 1,5 % av köpeskillingen i stämpelskatt plus en expeditionsavgift på 825 kr. Ett hus för 4 000 000 kr ger alltså 60 825 kr i lagfart.

En bostadsrätt har ingen lagfart — du köper en andel i föreningen, inte marken. I stället tar föreningen ut en överlåtelseavgift och en pantsättningsavgift, tillsammans omkring 2 700 kr.

Pantbrev är säkerheten banken får för bolånet på ett hus. De följer med fastigheten, så de pantbrev som redan finns tar du över vid köpet utan kostnad.

Räcker de inte till det nya lånet behöver nya tas ut. Det kostar 2 % av beloppet i stämpelskatt plus 375 kr i expeditionsavgift. Bostadsrätter har inga pantbrev; där noteras pantsättningen hos föreningen.

Det finns inget svar som gäller alla. Säljer ni först vet ni vad ni har att röra er med, men kan behöva bo tillfälligt någonstans. Köper ni först får ni rätt bostad, men riskerar att äga två samtidigt och att behöva sälja i brådska.

Hemly räknar på er affär och visar vilken ordning som tål mest, och vad ett glapp mellan köp och försäljning kostar. Beslutet är ert.

Dubbelboende är tiden då ni äger både den gamla och den nya bostaden. Under den perioden betalar ni ränta, amortering och drift eller avgift för båda.

Kostnaden växer med varje månad försäljningen drar ut. Hemly räknar på hur länge ni klarar det och väger in det i Hemly Score.

Tre saker sätter gränsen: bolånetaket på 90 % av priset, skuldkvoten och kvar att leva på (KALP). Det lägsta av dem avgör. Hemly räknar på alla tre och visar vilken som binder.

Det är banken som beviljar lånet. Underlaget ersätter inte ett lånelöfte, men visar var gränsen ligger innan ni frågar.

KALP står för kvar att leva på. Banken räknar ut vad hushållet har kvar varje månad efter skatt, boendekostnad, lån och Konsumentverkets schablon för levnadskostnader.

Räntan i kalkylen är inte dagens ränta utan en kalkylränta, för att se att ni klarar en uppgång. Finansinspektionen rekommenderar ett spann på 6–7 %; Hemly räknar med 6,5 %. Blir det något kvar vid den räntan klarar ni KALP.

Lånar ni mer än 70 % av bostadens värde ska ni amortera 2 % av lånet per år. Mellan 50 % och 70 % är det 1 %, och under 50 % finns inget krav.

Det skärpta amorteringskravet — en extra procent för den som lånar mer än 4,5 gånger inkomsten — togs bort 1 april 2026. Banken gör ändå sin egen kreditprövning.

Det är värdet banken räknar belåningsgraden mot, och därmed hur mycket ni ska amortera. När ni köper är det normalt köpeskillingen.

Värdet får räknas om tidigast fem år efter köpet eller den senaste värderingen, eller tidigare om bostaden byggts om eller till så att värdet ändrats väsentligt. Det sker inte av sig självt — banken behåller det gamla värdet tills ni begär en ny värdering. Har bostaden stigit i värde kan det sänka amorteringen.

Skuldkvoten är hushållets samlade skulder delat med årsinkomsten före skatt. Bolån, studielån, billån och blancolån räknas alla.

Det finns inget lagstadgat tak, men bankerna sätter egna gränser. Hemly räknar med 5,5 gånger årsinkomsten, en sammanvägning av bankernas praxis — er bank kan landa annorlunda.

Ett handpenningslån täcker handpenningen när ni köper innan pengarna från försäljningen kommit in. Det är kort och betalas tillbaka när den gamla bostaden tillträds av köparen.

Ett brygglån överbryggar tiden när ni äger två bostäder samtidigt — ni har tillträtt den nya men inte sålt den gamla. Det lånas mot den gamla bostaden och löses när den är såld. Båda kostar ränta, och brygglånet blir dyrare ju längre försäljningen dröjer.

22 % av vinsten. Vinsten är försäljningspriset minus det ni köpte för, förbättringsutgifter och försäljningsutgifter som mäklararvode.

Går ni med förlust kan 50 % av förlusten dras av mot andra kapitalinkomster.

Ja, med uppskov. Köper ni en ny permanentbostad inom tidsramarna kan ni skjuta upp skatten på vinsten tills ni säljer den nya. Uppskovet söks i deklarationen för det år ni sålde.

Uppskovet har ett tak på 3 000 000 kr per bostad, fördelat efter ägarandel. Det söks per person: äger ni hälften var kan var och en skjuta upp högst 1 500 000 kr. En vinst under 50 000 kr går inte att skjuta upp.

Den som äger ett småhus betalar 0,75 % av taxeringsvärdet per år, men högst 10 425 kr (2026). För en bostadsrätt står föreningen för avgiften, och den ingår i månadsavgiften.

Nybyggda hus slipper avgiften de första 15 åren räknat från värdeåret. 2026 gäller det hus med värdeår 2012 eller senare.

Värdeåret är i regel året huset blev färdigbyggt — nybyggnadsåret. Har huset byggts om eller till i stor omfattning kan värdeåret ha flyttats fram. Det står i fastighetstaxeringen.

Mäklararvodet är den största posten. Därtill kommer annons, foto, styling och ibland besiktning och städ — Hemly räknar med 25 000 kr om ni inte anger något.

Utgifterna för försäljningen dras av från vinsten, så de sänker också skatten.